El edificio entero que vas a comprar — analizado regulatoriamente unidad por unidad.
Operaciones de 500.000€ a 2.000.000€. Cuatro a quince unidades. Una sola asesoría que cubre la viabilidad regulatoria del edificio completo, desde el NRUA unidad por unidad hasta el plan EPBD del edificio entero.
Por qué un edificio entero requiere asesoría específica
No es lo mismo comprar un piso suelto que un edificio. Lo que en un activo individual es una verificación, en un edificio entero es una operación crítica.
Cada unidad es independiente
El NRUA se concede unidad por unidad. Un edificio con 8 pisos puede tener 5 con NRUA, 2 sin él y 1 en revocación. Saberlo antes de firmar es la diferencia entre comprar un activo rentable o uno bloqueado.
El PGOU del municipio aplica al edificio
Modificaciones urbanísticas como la de Biescas (acceso independiente obligatorio) afectan al edificio en bloque. La adaptación puede costar 50.000€ o ser inviable estructuralmente.
EPBD aplicado al conjunto
La eficiencia energética se calcula a nivel de edificio. Una mejora en envolvente afecta a todas las unidades a la vez — y eso cambia el orden de magnitud del CapEx esperado para 2030.
Comunidad de vecinos vs propiedad única
Comprar un edificio entero te convierte en propietario único, sin junta de vecinos pero con responsabilidad total. El régimen jurídico cambia, y los riesgos también.
Qué incluye y qué no incluye
El alcance regulatorio más completo del catálogo. Pero seguimos siendo asesoría regulatoria, no asesoría financiera.
Sí incluye
- Análisis viabilidad regulatoria del edificio completo
- Estado urbanístico: PGOU, modificaciones recientes, planes en revisión
- Análisis unidad por unidad: NRUA actual, factibilidad, riesgo
- Plan adaptación EPBD del edificio con fases y costes orientativos
- Estado comunidad si propiedad horizontal con otros titulares
- Listado documentación a exigir al vendedor
- Asistencia en negociación de cláusulas regulatorias del contrato de compraventa
- Plan de acción regulatoria post-compra (alta NRUA, registros, comunidad)
- Reunión de presentación de resultados con el equipo del comprador
- Informe escrito 25-40 páginas firmado
No incluye
- Tasación económica del edificio
- Análisis financiero o cálculo de rentabilidad
- Estructura societaria (SL patrimonial, art. 48 LIS, etc.) — derivamos a fiscalista
- Análisis fiscal de la operación
- Negociación de precio
- Redacción de contrato de compraventa
- Asistencia notarial
- Búsqueda del edificio (no somos agencia inmobiliaria)
Pricing por tamaño del edificio
Tarifa fija escalonada según número de unidades. Comisión de éxito 1% sobre operación cerrada.
Sobre el precio de operación cerrada. Cobrada a 6 meses del cierre. Tope máximo: 20.000€.
Edificios de más de 15 unidades: presupuesto específico tras conversación inicial.
Preguntas frecuentes
Lo que preguntan los inversores antes de firmar.
¿Qué pasa si en el análisis descubrimos que el edificio no es viable?
Te lo decimos con claridad antes de cobrar el grueso. La conversación inicial es gratuita; si tras esa primera revisión vemos riesgos críticos no salvables, no firmamos servicio. Si firmamos y durante el análisis aparece un riesgo crítico, te lo presentamos antes de gastar el resto del presupuesto.
¿Cobráis la comisión de éxito si no compro?
No. La comisión del 1% solo se cobra sobre operaciones efectivamente cerradas en el activo analizado. Si tras el informe decides no comprar, solo pagas la tarifa fija.
¿Trabajáis con el vendedor también?
Nunca. Cobramos exclusivamente del comprador. Es uno de los cinco compromisos públicos de Tena Capital — no asesoramos a las dos partes de la misma operación.
¿Tengo que tener financiación cerrada antes de contrataros?
No es requisito, pero sí lo recomendamos. Si la operación se cae por financiación tras nuestro análisis, te queda el informe pero pierdes la tarifa fija. Mejor llegar con la financiación ya negociada.
¿Qué pasa post-compra?
Te entregamos plan de acción regulatoria detallado (alta NRUA, registros, comunidad si aplica). Si quieres gestión operativa del edificio, te conectamos con WOW Rural (gestión integral 25%) y Limpiezas Valle de Tena. Si quieres autogestión con seguimiento regulatorio, te ofrecemos suscripción 49€/mes.
¿Aceptáis cualquier operación de edificio entero?
No. Cualquier operación que comprometa los cinco compromisos públicos del manifiesto se rechaza. En particular, no asesoramos conversiones de edificios residenciales habitados a uso turístico — el foco son edificios sin uso residencial actual, edificios singulares en rehabilitación o edificios ya turísticos.
Operaciones de este nivel empiezan por una conversación seria
30-45 minutos en confidencialidad para entender el edificio que tienes en mente, los plazos de la operación y tu situación. Si encajamos, presupuestamos cerrado. Si no encajamos, te derivamos honestamente al profesional adecuado.